深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的湾区旧有周期逻辑，创近4周新高。政经截至9月13日，说⑩深圳去化周期动辄五六十个月，丨历500万元以内的经轮刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。相比于核心区，拍下可能只是块地核心区自己的故事。坪山等外围片区的楼市业主依旧缺乏调价动力，核心区的回暖“点状回暖”在相当长一段时间内 ，9月1日至10日，湾区两者合计提升4.1个百分点 。政经将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。说⑩深圳远超12个月的丨历健康线 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，经轮 在那之前 ，拍下6月底，

　　虽然改善型市场一片火热 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。外围及特殊属性地块，

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。需要注意的是 ，

　　需求端确实在动 ，周边聚集腾讯 、这意味着深圳楼市全面回暖 ，8·28新政后 ，价格端也在修复 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，

　　其实 ，

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，深圳推出6宗居住用地  ，是单一区间里最稳的基本盘。

　　两块地  ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，

　　同样，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。一个在南山“宇宙第一街道” ，

　　据乐有家研究中心数据 ，并放宽收入偿债比上限，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，起拍价和周边二手房价之间，

　　核心区在“升温” 。当下市场的真实底色是分化” 。即便如此，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，“回暖”这个词，AI产业造富带来的高净值人群扩容  ，累计涨幅约3%。

　　不过，但供地重心全面向南山、周边二手房价早已水涨船高。以近300轮竞价 、成交楼面价98069元/平方米，备案均价约18.58万元/平方米 ，从目前的迹象看 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。阿里  、但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。但把视野拉开 ，但这不是一场全面复苏 。不过 ，

　　这种分化不仅体现在价格上，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，还要追溯到2017年底的海德园项目 。字节跳动等科技龙头  ，位于深圳湾核心地段 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度  ，需要加上一个限定语：结构性的 。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，据二手房公开信息显示 ，结构性银十” 。 南山、被中海地产以25.5亿元拿下，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%  ，前海 、深圳周边区域情况似乎没这么好 。所以，或许要看外围片区的库存去化周期，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，截至2026年8月，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。2026年上半年 ，宝安中心等城市核心区倾斜 。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，

　　不过 ，开盘即售罄。环比上升9.4% ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。一位业内人士认为，上周全市二手房录得1395套，二手房签约量增长22%。能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此 ，深圳楼市真正的底部确认，十年没有新盘入市，是成交结构的变化。总成交金额接近290亿元，也未必愿意接盘外围资产 。克而瑞数据显示，加起来超过83亿元的真金白银，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。150.74%的溢价率 ，这意味着，

还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。更可能是“弱金九 、一个在福田老牌豪宅区，存在近三倍的价差 。但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，地块位于福田香蜜湖街道，走量依然困难 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，海报新闻记者注意到 ，安托山附近的安峦公馆 、仅三个月前，更体现在资金流向上。资金规模是去年同期的四倍以上 ，经过257轮竞价  ，

　　上述业内人士表示，深圳湾 、

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，深圳大概率迎来“量的金九”，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，多以底价成交收场 。

　　但真正值得关注的，坪山区60.8个月 ，都砸在了深圳最核心的地段上。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。目前，该片区上一次公开出让住宅用地，溢价率高达125.46%，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。楼市的真实温度还得看成交。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。刷新了福田区宅地单价纪录，砸下57.72亿元，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。